国务院正式批复《扩大消费十五五规划》，这是内地第一份以扩大消费为主题的五年专项规划。其中最引人注目的表述，是将住房消费正式归入 “促进大宗耐用商品消费” 类别，并且排在首位。
信报专栏作家刘渊撰文《内房重新定位商品》，讲述对楼市的启示。从 2016 年首次提出 “房住不炒”，到如今明确将住房列为 “大宗耐用商品”，这个表述变化的背后，是内地房地产市场过去十年的深刻调整。
01 楼市深度调整，数据说明一切
据中原地产二手住宅价格指数，一线城市楼价已由高位回落 36% 至 44%。市场成交量同样大幅萎缩。
2021 年，全国一手住宅成交面积达到 15.6 亿平方米的高峰；到 2025 年，已跌至 7.3 亿平方米，不足高峰期的一半。2026 年上半年，全国一手住宅销售面积同比跌幅仍有 13%。
面对这样的市场环境，将住房定位为大宗耐用商品，既是对现实供求关系的承认，也是政策逻辑的必然转向。
02 政策逻辑转向：从防风险到促消费
此次住房定位调整后，政策层面最大的变化，是顶层逻辑从 “防风险为主” 转向 “防风险与促消费并重”。以前，房地产政策的主要目标是防止楼价上涨过快、防止泡沫破裂、防止房企债务危机蔓延。
而在此次规划中，“促进房地产市场持续健康发展” 被写入 “多渠道促进居民增收” 的章节。其内在逻辑是稳定楼市，增加居民财产性收入，修复消费信心，拉动内需。
另外，此次规划调整还涉及房地产政策重心从 “购买端” 转向 “使用端”，物业行业从 “管理角色” 转向 “消费服务平台” 等。广义的房地产消费被纳入政策鼓励支持的范围。
未来，汽车、家电等领域的国家补贴政策是否也会延伸到房地产领域，值得市场关注。不过，政策文件固然会影响交易环境，但市场的决定因素始终是供求关系和经济、人口等基本面。
内地人口总量已在 2021 年见顶后逐年下降，依靠人口和城镇化率提升来带动的房地产市场规模扩张红利已经消失。在住房供需关系发生根本变化的新阶段，城市的人口流入、产业支撑和收入水平，才是决定市场韧性的关键变量。
03 香港楼市火热，内地买家抢购
与内地市场的深度调整形成强烈对比的，是香港楼市的火热表现。2026 年上半年，香港一手私人住宅买卖合约登记 1.25 万宗，总值 1505 亿港元，较去年下半年分别上升 10.8% 和 16.2%。
成交宗数创下 2004 年上半年 15467 宗以来的 22 年新高。中原城市领先指数 CCL 最新报 159.92 点，今年以来累计升幅达 10.97%。
成交量与楼价齐升，市场热度可想而知。更值得留意的是，内地买家积极参与香港楼市。
2026 年上半年一手住宅市场，内地背景买家占比创新高，达到 38%。高端豪宅市场这一比例更高，总价 5000 万港元以上的项目中，内地客户占比大约七成。
对内地高净值人群来说，即使在内地已有房产，甚至有多套，也会考虑在香港置业。按当前市况买房出租，租金已可覆盖按揭支出。
中原城市租金回报率虽已由高位回落至 3.22%，但在低息环境下仍有吸引力。同时，楼价仍处于上升趋势，过去 13 个月累计升幅约 19%。
在这种情况下，买房显然不只是耐用消费品。据中原地产资料，近年以出租为目的的购房客户数量持续增加。
与此同时，虽然内地楼市仍在调整阶段，但海外机构投资者正密切关注。作者刘渊曾接触一个中东基金，其策略很明确：一旦市场出现见底迹象，就会入场加大投资。
事实上，2026 年海外基金对中国房地产行业的月度净流入规模首次转正，这是 2022 年以来的第一次。以上两个案例中，购买香港和内地物业的逻辑完全不同。
买香港楼，是在市场上行趋势中获取正租金回报和资本增值的相对稳健策略；而买内地物业，是基于对中国长周期经济发展信心的抄底，等待周期反转。所以，楼到底是不是消费品？
不同的人、不同的市场、不同的时间点，答案都不一样。对自住用家来说，它是大宗耐用商品；对投资者来说，它始终是资产。
内地政策定位的转变，反映的是房地产由金融引擎回归居住消费的现实。但市场定价最终由供需和预期决定，从来不会因为一纸文件就轻易改变。
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